Тенденции Если традиционно первые месяцы года характеризовались для Белгорода некоторым затишьем, то наступивший 2009 г. стал исключением: уже к концу февраля активность потребителей как в сегменте городской многоквартирной, так и загородной недвижимости возросла более чем на 30% по сравнению с началом года. Пока еще заметно увеличившийся потребительский интерес преимущественно носит исследовательский характер и слабо отражается на количестве реальных сделок, которое до сих пор остается на уровне конца 2008 года.
«Обвального падения цен», возможность которого нередко обсуждалась в СМИ, также как и традиционного посленовогоднего удорожания стоимости жилья с наступлением нового года не произошло. Цены продолжают демонстрировать тенденцию к снижению, однако более медленными темпами – не более 2-3% в месяц. Предложение на рынке городской недвижимости
Первые месяцы нового года подтвердили прогнозы аналитиков о стремительном сокращении объема новостроек в 2009 году. Результаты первого месяца 2009 года в строительной отрасли свидетельствуют о том, что в России введено всего 3,1 млн. кв. м общей площади жилья или 35,8 тыс. новых квартир. По сравнению с январем 2008 года текущий результат в целом по стране отстает на 4% (справочно: рост в январе 2008 года по сравнению с аналогичным периодом 2007 года составил 8,2%).
Белгород – редкое исключение. По официальным данным, в январе–феврале текущего года, несмотря на серьёзные сложности, строители области ввели около 84,6 тыс. кв. м, что на 13,7% больше, чем за аналогичный период 2008 года. Столь благополучное на фоне других регионов положение Белгорода объясняется тем, что строительная отрасль этого региона не имела большого количества заемных средств и свыше 90% вводимого жилья составляют индивидуальные жилые дома.
Всего по плану в 2009 году в Белгородской области запланирован ввод 1 млн. кв. метров, что соответствует задаче, поставленной Президентом – сохранить объемы ввода жилья в текущем году на уровне не ниже прошлогоднего (справочно: в 2008 году в Белгородской области было введено 1112,6 тыс. кв.м).
На вторичном рынке жилья, как и во многих других центральных регионах России, объем предложения продолжает сокращаться. Потенциальные продавцы недвижимости занимают выжидательную позицию, в надежде на улучшение экономической ситуации, поэтому чаще от них поступают обращения с просьбой оценить объект недвижимости. Количество квартир вторичного рынка, выставленных на продажу, в Белгороде за январь-февраль снизилось еще на 15%. Спрос на рынке городской недвижимости
Среди всех городов присутствия МИАН Белгород – лидер по росту потребительской активности за прошедшие 2 месяца. По нашим данным, спрос на жилую недвижимость в городе по итогам января–февраля 2009 года увеличился почти на треть по сравнению с декабрем 2008 года. Однако, говоря об активизации спроса, стоит понимать, что речь идет не о реальном росте числа сделок, а скорее об оживлении интереса к событиям рынка недвижимости на фоне многочисленных публикаций в СМИ. Другими словами, это первые попытки покупателей оценить рынок.
Реальный платежеспособный спрос на данный момент распределился по двум категориям. Первую интересует недвижимость малой площади по самым низким ценам без привязки к районам города, Вторую – квартиры большой площади в популярных местах города с хорошим ремонтом (бизнес-класс).
В основном на рынке происходят срочные продажи по ценам ниже средних значений. А реальные покупатели сегодня - это люди, которые хотят воспользоваться одобренными кредитами/сертификатами или, имея определенные накопления, вкладывают их в недвижимость. В рамках проводимого нами в белгородском отделении социологического опроса, одним из интервьюируемых было высказано следующее мнение: «Ситуация на данный момент стабильная, с перспективой большого роста спроса. Если провести аналитику предыдущих «финансовых обвалов», то привлекательность недвижимости меньше не стала, и, вкладывая в нее деньги, граждане ничем не рискуют, а только приобретают спокойствие и даже могут на этом хорошо заработать». Динамика цен
По итогам первых двух месяцев текущего года корректировка стоимости кв. м в сегменте жилой недвижимости в регионах продолжается, хотя уже и более медленными темпами, чем в конце 2008 года.
Формируя цены на объекты недвижимости на вторичном рынке, в основном продавцы ориентируются на застройщиков, которые снижают цены крайне незначительно. Кроме того, многие продавцы пытались перевести стоимость объекта к растущему доллару или евро, но такое поведение не оправдало себя, т.к. привязка к валюте резко увеличила стоимость объекта, что при текущем минимальном спросе крайне не рационально.
В отличие от большинства регионов России, в Белгороде пока не отмечается тенденции к стабилизации цен. Жилье в городе продолжает дешеветь: стоимость кв. м на вторичном рынке в феврале снизилась еще на 1,6%, а за два месяца текущего года она сократилась на 2,5%. Новостройки, за аналогичный период, потеряли в цене порядка 3,0%. Таким образом, средняя стоимость кв. м вторичного жилья по итогам февраля составила 49 795 руб., в новостройках - 35–40 тыс. рублей.
Что касается общепринятого сейчас рынка торга, нельзя не отметить, что сейчас продавцы, которые до нового года были категоричны, стали охотнее соглашаться на переговоры о цене. Однако пока размер скидок не превышает 2-3% от первоначальной стоимости. Прогноз
· Процесс корректировки цен в ближайшие 2-3 месяца сохранится во всех сегментах многоквартирной недвижимости и, по-прежнему, будет характерен для большинства регионов России. Вместе с тем, темпы падения стоимости начнут постепенно замедляться и, скорее всего, не превысят 10-15% за весь период. В сегменте новостроек в Белгороде, благодаря снижению цен на строительные материалы также возможно снижение стоимости жилья, но более незначительное, чем на вторичном рынке. Снижение цен на жилую недвижимость будет продолжаться как минимум до лета-начала осени, после чего можно надеяться на некую стабилизацию;
· Спрос продолжит активизироваться. Покупатели начинают «привыкать» к новым реалиям рынка: становится очевидным, что цены на недвижимость резко не снизятся, у клиентов, располагающих «живыми» деньгами, появился шанс приобрести квартиру на более выгодных условиях. Кроме того, ожидается, что в ближайшие 1-2 месяца на рынке заметно активизируются частные инвесторы, интерес которых будет вызван желанием сохранить денежные средства;
· Ввиду значительной доли индивидуальных домов в новом строительстве, ощутимого, и прогнозируемого в целом по России дефицита многоквартирных новостроек в Белгороде не ожидается. Хотя не исключено, что из-за сокращения областных инвестиций и снижения заказов многие строительные компании в этом году недополучат в прибыли. Частично это проблему сможет решить перевод средств из Фонда содействия реформированию ЖКХ (программа капитального ремонта и переселения из аварийного жилья) – на строительство нового жилья. По прогнозам, с учетом некоторого удешевления строительных материалов область сможем построить нового жилья даже больше запланированного;
· На вторичном рынке жилья ожидается стабилизация предложения: резкого уменьшения или увеличения числа выставляемых на продажу квартир в ближайшее время не предвидится. Что касается структуры, мы прогнозируем дальнейшее увеличение доли альтернативных квартир на фоне сокращения количества наиболее ликвидных объектов рынка.
Источник: http://www.mian.ru/belgorod/info/analitics.aspx?id=4178&tm=2 |
